房改房交易受影響巨大 兩類二手房產(chǎn)交易仍免稅

 

    8月16日，省地稅局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布，從2010年8月1日起，我省居民在進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)個(gè)人所得稅“對(duì)不能提供原始憑證的，一律按3%的征收率進(jìn)行定率征收。對(duì)于國(guó)家住房制度改革前，通過(guò)福利分房取得的住房，在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須提供房屋原始憑證，一律不得定率征收�！贝苏�策的出臺(tái)，被業(yè)界視作管理層給房地產(chǎn)熱降溫的又一重拳。

 

    ■資料不全的房主

 

    所得稅支出增加兩倍

 

    采訪中，稅務(wù)部門有關(guān)人士表示，此次政策調(diào)整背景是，國(guó)家稅務(wù)總局此前要求房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)個(gè)人所得稅定率征收，征收率范圍在1%-3%由各省自定，而我省則取了3%的上限。

 

    記者昨日從我省多家中介公司了解到目前，我省二手房交易中，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的個(gè)人所得稅基本執(zhí)行按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%進(jìn)行定率征收。如果上述新政落實(shí)后，這意味著資料不全的房主所得稅成本將增加兩倍之多。比如在石家莊一套成交價(jià)為60萬(wàn)元的二手房，按照1%征收個(gè)人所得稅的話，其支出為6000元，而按照新政3%征收的話，其所得稅支出將增加到18000元。

 

    ■“差額”還是“定率”征收

 

    視差價(jià)大小而定

 

    采訪中，不少中介人士表示，這個(gè)政策出臺(tái)前，二手房交易環(huán)節(jié)的個(gè)稅，即使資料齊全的房主，采用“差額征收”的人也很少，因?yàn)榘?%征收時(shí)，定率征收往往要比差額征收優(yōu)惠，而上調(diào)到3%后，這種情況可能就會(huì)發(fā)生明顯改變。而稅務(wù)部門表示，此次政策的出臺(tái)，也正是為了制止這種行為。

 

    也就是說(shuō)，新政下房主初的購(gòu)買價(jià)格與再次銷售價(jià)格的差額大小將直接決定哪種繳稅方式更為優(yōu)惠。

 

    所謂“差額征收”，即按照此前的政策規(guī)定，對(duì)于能夠提供齊全資料的房主，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

 

    還是上述房屋為例，假設(shè)當(dāng)初新房的購(gòu)買價(jià)格是45萬(wàn)元，其他合理費(fèi)用為4.8萬(wàn)元的話。

 

    根據(jù)公式，個(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20％

 

    而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的營(yíng)業(yè)稅＝成交額×5.5％＝60×5.5％（萬(wàn)元）＝3.3（萬(wàn)元）

 

    印花稅＝成交額×0.05％＝60×0.05％（萬(wàn)元）＝0.03（萬(wàn)元）

 

    所以個(gè)稅＝（60-45-3.3-0.03-4.8）×20％（萬(wàn)元）＝1.374（萬(wàn)元）

 

    假設(shè)當(dāng)初新房的購(gòu)買價(jià)格為40萬(wàn)元，其他條件不變的話，個(gè)稅＝（60-40-3.3-0.03-4.8）×20％（萬(wàn)元）＝2.374（萬(wàn)元）

 

    ■房改房交易受影響巨大

 

    此外，還有一點(diǎn)需要注意的是，政策規(guī)定“對(duì)于國(guó)家住房制度改革前，通過(guò)福利分房取得的住房,在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須提供房屋原始憑證，一律不得定率征收”，也就說(shuō)這部分被稱作“房改房”的房子，上市交易的話只能走差額征收的道路。很明顯，這部分房子當(dāng)初購(gòu)買時(shí)非常便宜，有的只有十幾萬(wàn)甚至幾萬(wàn)元，而現(xiàn)在的成交價(jià)格卻一般在三四十萬(wàn)以上，走差額征收的話，個(gè)人所得稅無(wú)疑將大大增加。但是房改房房齡一般都在5年以上，所以可以省去營(yíng)業(yè)稅

 

    還以上述房屋為例，假設(shè)當(dāng)初是以20萬(wàn)元購(gòu)買的房改房，個(gè)稅＝（60-20-0.03-4.8）×20％（萬(wàn)元）＝7.034（萬(wàn)元）

 

    ■兩類二手房產(chǎn)交易仍免稅

 

    按照政策，仍對(duì)兩類二手房產(chǎn)交易仍給予免稅優(yōu)惠。其中，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭生活用房取得的賣房所得，免征個(gè)人所得稅。而對(duì)于出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，會(huì)先以“納稅保證金”形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。簡(jiǎn)單地說(shuō)，如果一年內(nèi)買房的價(jià)格高于當(dāng)初賣房的價(jià)格，那當(dāng)初交的“保證金”可以全部退還，而如果低于原先賣房的價(jià)格，則按一定比例退還。

 

    針對(duì)上述政策，有關(guān)人士認(rèn)為，新政抑制一些人的炒房行為意圖明確，而對(duì)于正常的二手房轉(zhuǎn)讓應(yīng)該不會(huì)有太大的影響。