◆“認(rèn)購意向書”具有法律效力嗎？簽訂“認(rèn)購意向書”后反悔，需承擔(dān)法律責(zé)任嗎？
問：2005年，王某與某房產(chǎn)商簽訂了一份商品房認(rèn)購意向書，打算購買該房產(chǎn)商的開發(fā)的A樓盤某單元，單價為2600元/㎡，一年后簽正式商品房買賣合同，王某支付了定金2萬元。2006年，房價已漲至3500元/㎡，王某找到房產(chǎn)商要求簽訂正式的商品房買賣合同，房產(chǎn)商同意退還王某定金，但不與王某簽訂合同，理由是，“認(rèn)購意向書”不具有法律效力。房產(chǎn)商的說法有道理嗎？“認(rèn)購意向書”具有法律效力嗎？簽訂“認(rèn)購意向書”后反悔，需承擔(dān)法律責(zé)任嗎？
在簽訂正式的購房合同之前，開發(fā)商往往要求購房人簽訂一份“認(rèn)購意向書”，那么該意向書具有法律效力嗎？簽訂后，如果一方反悔是否要承擔(dān)法律責(zé)任呢？對此問題應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析，首先，我們看意向書的內(nèi)容，從意向書的本意看意向書是為了今后履行一定行為的約定，如果對所購房屋只有一個大概的意向，而沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)，也沒有預(yù)付款等等，這樣的“房屋認(rèn)購意向書”是真正意義上的意向書，雙方當(dāng)事人如果違反了一般不須承擔(dān)什么法律責(zé)任。另一種認(rèn)購意向書名為意向書而實質(zhì)是購房合同，合同的權(quán)利義務(wù)條款約定的比較明確具體，以及預(yù)付款、首付款或定金交付、使用，以及違約責(zé)任等。高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同�！边@樣的意向書其實就是合同，具有合同的法律效力，一方違反應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。其次，雙方簽訂的認(rèn)購意向書是否具有法律效力還取決于開發(fā)商是否取得了相應(yīng)的法律手續(xù)�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：……㈣已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明�！薄冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定“商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售�！备呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條也明確規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效�！彼�，未取得商品預(yù)售許可證而簽訂的購房合同（包括意向書）是沒有法律效力的。
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