◆售樓廣告上的內(nèi)容有法律約束力嗎？如果未兌現(xiàn)，開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任？
問：2006年8月，張先生因生活居住需要打算購買商品房一套，經(jīng)過對(duì)多家樓盤的了解、比較，張先生仔細(xì)閱讀了某房地產(chǎn)商提供的售樓書、廣告、沙盤等宣傳資料，被其廣告宣傳中的小區(qū)園林中十余種近300棵原生古樹這一獨(dú)有的綠色資源深深吸引。盡管，該樓盤的價(jià)格比起其他樓盤高了許多，但是張先生仍與該房地產(chǎn)商簽訂了購房合同，并按約交納了房款�？墒墙环繒r(shí)，張先生卻未發(fā)現(xiàn)古樹的影子。找房地產(chǎn)商交涉，房地產(chǎn)商回答售樓廣告上的宣傳不具有法律約束力，故而不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。請(qǐng)問，售樓廣告上的內(nèi)容有法律約束力嗎？如果未兌現(xiàn)，開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任？
這個(gè)問題是購房人十分關(guān)心的問題，因?yàn)榇蠖鄶?shù)購房人都是通過售樓廣告和宣傳資料了解售房信息的，而且該廣告宣傳對(duì)于購房人了解房屋情況，決定是否購買，以及確定購房價(jià)格，具有重大的影響。但是根據(jù)過去的通說，一般來說，售樓廣告和宣傳資料的內(nèi)容為要約邀請(qǐng)，而非要約，對(duì)開發(fā)商不具有法律約束力，購房人不能以此追究開發(fā)商的法律責(zé)任。但是在實(shí)際中，這對(duì)于保護(hù)相對(duì)弱勢一方的購房人的合法權(quán)利非常不利，為此，高人民法院在2003年出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”也就是說，一般情況下，售樓廣告和宣傳資料屬于要約邀請(qǐng)，但是如果開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中就所售房屋和相關(guān)設(shè)施做出了具體明確的說明和允諾，而且該說明和允諾對(duì)購房人是否訂立購房合同以及確定購房價(jià)格有重大影響，則視為要約，即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，具有法律約束力，如果開發(fā)商未兌現(xiàn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，開發(fā)商的售樓宣傳資料對(duì)原生古樹做出了具體明確的說明和允諾，而且該說明和允諾對(duì)購房人決定購房及購房價(jià)款產(chǎn)生了重大影響。所以，該宣傳資料應(yīng)視為合同的組成部分，開發(fā)商沒有履行，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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