◆建筑面積與使用面積如何換算？哪些是公攤面積？
問：現(xiàn)在商品房大都是按建筑面積進行銷售，尤其是預售商品房，購房人在買房時無法測量其使用面積，在交房后，房屋的實際使用面積與購房合同約定的建筑面積有很大的差異，那么請問建筑面積與使用面積如何換算？哪些是公攤面積？
根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》（建設部建房[1995]517號文）和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（編號GB/T50353—2005），商品房銷售以建筑面積為面積計算單位，商品房銷售面積（建筑面積）=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。而套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：1.套（單元）內(nèi)的使用面積；2.套內(nèi)墻體面積； 3.陽臺建筑面積。套（單元）內(nèi)的使用面積的計算：房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積，包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和。套內(nèi)墻體面積的計算：商品房各套（單元）內(nèi)之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 建筑物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算。公用建筑面積由以下兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；2.套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。對于購房者而言，各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積（將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑兩積之和，得到建筑物公用建筑面積分攤系數(shù)）。
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