◆開發(fā)商未封閉陽臺，購房人拒絕接收該房屋，逾期交房的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)？
問：2002年9月9日，業(yè)主王某為購買甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的陽光綠洲F12-07A號房屋與甲房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣合同。合同約定的房屋總價款為68萬元，王某在約定時間內(nèi)付清了全部房款。合同還約定房屋的交房時間為2003年10月28日。2003年11月1日，王某按照甲房地產(chǎn)公司的通知要求前去辦理房屋交付手續(xù)，發(fā)現(xiàn)陽臺未封閉，于是王某拒絕接受房屋，導(dǎo)致房屋交付無法進(jìn)行。后王某一直與甲房地產(chǎn)公司交涉，直到2004年3月15日，在甲房地產(chǎn)公司將陽臺封閉后，王某才辦理了房屋交付手續(xù)。至此甲房地產(chǎn)公司交付房屋的時間已比合同約定的房屋交付時間晚了137天。為此，王某要求甲房地產(chǎn)公司承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。請問王某的要求能得到支持嗎？
這種糾紛往往發(fā)生在商品房預(yù)售過程中，購房人與開發(fā)商在商品房買賣合同中約定了開發(fā)商交房日期以及逾期交房的違約責(zé)任，約定在某個時間，開發(fā)商將符合雙方約定的商品房交付購房人。但是，在約定的交房時間，開發(fā)商通知購房人前去辦理房屋交付手續(xù)，購房人卻發(fā)現(xiàn)，陽臺未按約定進(jìn)行封閉（除此外，購房人對其他地方均無異議），于是購房人以開發(fā)商未能按照合同約定對房屋的陽臺進(jìn)行封閉，開發(fā)商違約為由，拒絕接收房屋，導(dǎo)致房屋交付無法進(jìn)行。有人認(rèn)為，對于購買人未按期入住所購房屋的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。其實，這種理解是不正確的，首先，開發(fā)商已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)（除陽臺未封閉外，該房屋的其他方面均符合合同的約定，并且開發(fā)商也提供了相應(yīng)的法律資料）；其次，雖然陽臺未按約定進(jìn)行封閉，但是陽臺是否封閉對購房人正常使用房屋并不構(gòu)成實質(zhì)性的影響，根據(jù)《合同法》第一百四十八條規(guī)定：因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，購房人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。顯然，一個陽臺沒有封閉，是不可能得出購房人購買房屋的合同目的不能實現(xiàn)的結(jié)論的。同時，《合同法》第一百一十九條規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。由此可以得出，造成購房人不能入住的損失，責(zé)任在購房人，開發(fā)商未封閉陽臺的行為構(gòu)成瑕疵履行，但非根本違約，且該違約行為并不妨礙購房人入住該房屋，故對購買人未按期入住所購房屋的法律責(zé)任不應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，責(zé)任由購買人自負(fù)。當(dāng)然開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)依約封閉陽臺的法律責(zé)任。
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