◆預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備哪“五證”？什么是“兩書”？
問：聽說國家對商品房預(yù)售具有較為嚴(yán)格的規(guī)定，有人說，預(yù)售商品房必須要有“五證”齊全，也有人說，只要有《商品房預(yù)售許可證》就可以了，那么請問哪種說法正確？“五證”是哪五證？另外，問一下，什么是“兩書”？
購買預(yù)售商品房比起現(xiàn)售商品房具有更大的風(fēng)險(xiǎn)，國家對此有較為嚴(yán)格的規(guī)定�！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定了商品房預(yù)售的條件：㈠已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；㈡持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；㈢按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。并且在第六條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售�！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條規(guī)定了商品房開發(fā)還需領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證：以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的“五證”是：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。沒有國有土地使用權(quán)證，那么商品房的建設(shè)便沒有了合法的基礎(chǔ)，便不可能有其他許可證，當(dāng)然也就無法辦理取得房屋所有權(quán)證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證則是表明商品房為合法建筑，沒有這三證，意味著該商品房有可能是違章建筑，當(dāng)然也就不可能取得房屋所有權(quán)證；商品房預(yù)售許可證則是保護(hù)購房人合法權(quán)益，大限度減少購房人風(fēng)險(xiǎn)，允許開發(fā)商進(jìn)行房屋提前預(yù)售的一種法律許可，無此許可證進(jìn)行商品房預(yù)售即為違法行為，而且對購房人存在極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。兩書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
一般而言，這五證的取得是一環(huán)套一環(huán)的，若程序都是按規(guī)定走的，購房者只看“預(yù)售許可證”就可以了，但目前我國房地產(chǎn)業(yè)還不規(guī)范。主要體現(xiàn)在：為了取得“五證”，所有手續(xù)都要到行政機(jī)關(guān)備案，每一程序都要交一定的費(fèi)用，手續(xù)的審批也需要很長時(shí)間，所以有的開發(fā)商就直接找政府領(lǐng)導(dǎo)，直接拿到“預(yù)售許可證”，而個(gè)別地方政府的某些官員，為了盡早活躍市場，也就搞所謂的“先上車，后買票”。
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