◆如何看待售樓人員的承諾？其承諾是否具有法律約束力？
問(wèn)：許多售樓人員為了盡量的多賣出房子，常常向購(gòu)房人做出許多美好的宣傳和承諾，請(qǐng)問(wèn)，如何看待售樓人員的承諾？其承諾是否具有法律約束力？
這問(wèn)題提的很好，這也是購(gòu)房人常常遇到的問(wèn)題。不少人在購(gòu)房時(shí)，因?yàn)槭蹣侨藛T美好的承諾而簽下購(gòu)房合同，事后發(fā)現(xiàn)，許多承諾根本沒有兌現(xiàn)，購(gòu)房人找開發(fā)商，開發(fā)商不認(rèn)賬，認(rèn)為這是售樓人員為了追求售樓業(yè)績(jī)而做出的個(gè)人承諾，并非開發(fā)商的本意。想去找售樓人員理論，往往是“人面不知何處去,桃花依舊笑春風(fēng)”。那么，購(gòu)房人如何看待售樓人員的承諾？開發(fā)商是否應(yīng)對(duì)其售樓人員的承諾承擔(dān)法律責(zé)任呢？
在這里我們首先分析售樓人員與開發(fā)商的法律關(guān)系。開發(fā)商與售樓人員的法律關(guān)系無(wú)非有兩種：一是勞動(dòng)關(guān)系，開發(fā)商屬于用人單位，售樓人員屬于勞動(dòng)者；一是委托代理關(guān)系，售樓人員與開發(fā)商不是勞動(dòng)關(guān)系，開發(fā)商委托售樓人員（一般往往是通過(guò)售樓人員所在企業(yè)）進(jìn)行房屋銷售。無(wú)論上述哪種法律關(guān)系，售樓人員的售樓行為其實(shí)質(zhì)都是一種委托代理關(guān)系，因?yàn)榻K是由開發(fā)商和購(gòu)房人簽訂《商品房銷售合同》，合同的權(quán)利和義務(wù)都要由開發(fā)商享有承擔(dān)。從這個(gè)意義上，售樓人員的承諾在一定范圍內(nèi)可以看做是開發(fā)商的承諾，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)該承諾承擔(dān)法律責(zé)任。問(wèn)題在于哪些承諾和宣傳是開發(fā)商授權(quán)給售樓人員的？哪些是售樓人員超出授權(quán)進(jìn)行的承諾和宣傳？首先，寫入買賣雙方簽訂的購(gòu)房合同中的條款，開發(fā)商對(duì)此必須承擔(dān)法律責(zé)任；其次，對(duì)于宣傳和承諾則分為兩種：一是有形的銷售廣告和宣傳資料，如報(bào)紙、雜志、宣傳單，網(wǎng)絡(luò)、電視等，這種有形的廣告宣傳具有由開發(fā)商統(tǒng)一制作和事后可查的特點(diǎn)；一是售樓人員的口頭宣傳承諾。對(duì)于第一種，購(gòu)房人盡量留存、固定這些資料或以備發(fā)生糾紛時(shí)作為向開發(fā)商主張權(quán)利的證據(jù)。對(duì)于第二種則不要輕信，不但很難留存、固定證據(jù)，即使留存了售樓人員的錄音作為日后發(fā)生糾紛時(shí)追究開發(fā)商責(zé)任的證據(jù)，但是，開發(fā)商往往會(huì)以該宣傳承諾超出開發(fā)商的授權(quán)，是其個(gè)人意見，不代表開發(fā)商等為理由進(jìn)行抗辯。所以，購(gòu)房人對(duì)售樓人員的宣傳承諾不要輕信，要盡量要求將其寫入合同，以防止發(fā)生糾紛時(shí)，陷于不利的境遇。
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