新年伊始，對于背負著重重房貸包袱的“房奴”們來說，供房壓力仍未減輕，畢竟80萬元貸款，30年期的利息就達60萬元。但新的一年，房貸政策、還款方式或多或少都有些新局面，認真研究房貸政策的新變化，把握還貸過程的小竅門，節(jié)約利息錢自然不是難事。

 

　　加息沒來，7折還在

 

　　2009年12月31日的跨年鐘聲一響，供房者張莉松了一口氣，原因無他：傳說中“加息”、“7折優(yōu)惠取消”的靴子都未落地，2010年房貸政策沒變。

 

　　事實上，從去年11月開始，首套房貸利率優(yōu)惠政策可能取消的傳聞就一直在房地產市場盛行，甚至造成一定的搶購潮。不過，據《第一財經日報》了解，隨著新年的到來，曾一度暫緩的北京房貸市場開始重新活起來。各國有銀行和股份制銀行的北京分行繼續(xù)重新開始審批個人房貸，首套房貸款7折優(yōu)惠也仍在實行。

 

　　“銀行有了新一年的貸款額度，現在個人房貸還和之前一樣審批，速度會比去年年底快一些。首套房7折的貸款利率并沒有變化，不過二套房的貸款條件要嚴格很多，基本都要執(zhí)行首付四成、利率上浮的規(guī)定�！弊蛉�，某國有銀行總行個人金融部負責人告訴記者。

 

　　此外，加息的威脅也并未到來。盡管目前處于空前的低利率時代，市場專家也普遍認為今年央行很可能宣布加息。不過按照正常的房貸合同，對于大多數供房者來說，新利率的實行要等到次年1月才開始。因此，2010年，暫無加息憂。

 

　　不過，7折優(yōu)惠與低利率的雙重優(yōu)惠雖然暫時使得“房奴”們獲益不少，但一旦政策調整，“殺傷力”也不小。以張莉2009年開始的30年80萬貸款為例，按照當前5年期以上基準利率5.94%的7折4.16%計算，在等額本息還款法下，張莉每個月要還款3893元。

 

　　但如果7折優(yōu)惠利率改為8.5折，張莉每個月的還款要增加到4319元，每月多還款426元。如果7折利率不變，但加息18個基點變?yōu)?.12%，張莉需要每個月還款3949元，還款增加幅度并不大。但如果大幅加息達108個基點回到2007年10月30日后7.02%的利率水平，她每個月的還款將上升到4314元，每個月多還款400多元。

 

　　上述銀行人士提醒購房者，當前的低利率肯定會面臨上調局面，新近貸款的購房者不僅要考慮到當下的還款能力，還要計算到加息后出現的情況，從而對自己的風險承受能力作出更準確的測算。

 

　　提前還款竅門多

 

　　新年來臨的另一常見局面是：辛苦攢了一年的積蓄、年底公司發(fā)的年終獎，應不應該用來提前還貸呢？

 

　　回答是：看機會成本。理財專家一般會建議供房者，決定是否提前還款，重要的衡量標準是資金的使用狀況，是否有更好的投資回報。如果有比較合適的投資渠道，收益高過現在的貸款利率，就沒必要提前還款。但如果資金都是在銀行存著，并且理財意識不強，抗拒風險，提前還貸則比較合適。

 

　　事實上，在當前的利率政策下，不少專家建議，不必急于提前還貸，因為一些銀行理財產品的收益率甚至要比房貸利率高。此外，大規(guī)模提前還款一般出現在加息期，目前這種情況尚未出現。

 

　　但若決定提前還貸，差別也有不少。一般說來，大致有三種提前還款方式：一次性提前付清；部分提前還款，縮短還款期限；部分提前還款，減少每月還款額。

 

　　一次性提前付清自然是節(jié)省利息的方式，不過限于財力，一般人并不能辦到。而后兩種節(jié)省的利息則有所不同。

 

　　以上述30年期80萬商業(yè)貸款為例，張莉于2009年5月開始貸款，并將于2010年2月提前還款10萬元。

 

　　以縮短還款期限方式還款，她需要從下月起仍每月還款3898元，但原30年的貸款現在需要還款到2032年9月，縮短了6年半的時間。一共節(jié)約了利息20.2萬元。

 

　　若以減少還款額方式提前還款，她需要下月起每月還款3381元，比之前每月少還款500多元，但只節(jié)省了7.6萬元利息。

 

　　如此看來，自然是縮短還款期更為劃算。但理財專家提醒購房者，提前還款還會因為還款日期的變化而變動，需提前還款時不妨咨詢一下專業(yè)人士或者自己多加以比較，衡量節(jié)約的還款方式。