◆車庫(kù)、車位應(yīng)歸業(yè)主所有還是開發(fā)商所有？其收費(fèi)合理嗎？
問：隨著時(shí)代的發(fā)展和人們生活水平的提高，現(xiàn)在人們?cè)谫?gòu)買商品房時(shí)往往將停車位作為購(gòu)房的重要因素。許多小區(qū)建有地下停車場(chǎng)，然后將車位賣給（出租）業(yè)主，也有的小區(qū)將房屋一層建成車庫(kù)或者小房，業(yè)主或者自愿購(gòu)買，或者與商品房配套出售，還有的開發(fā)商在小區(qū)空地上（露天）規(guī)劃出停車位，或者出租給業(yè)主，或者歸業(yè)主無(wú)償使用。請(qǐng)問車庫(kù)、車位應(yīng)歸業(yè)主所有還是開發(fā)商所有？其收費(fèi)合理嗎？
從我國(guó)當(dāng)前的現(xiàn)狀來(lái)看，居民小區(qū)內(nèi)供業(yè)主停車的地方主要有兩種：一種是地面非封閉型停車位。這種停車位多占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地。對(duì)此類停車位的開發(fā)成本較低，而且其占用的土地使用費(fèi)往往已經(jīng)分?jǐn)傇谛^(qū)建造的整體成本中。因此其權(quán)屬一般不存在爭(zhēng)議。現(xiàn)實(shí)生活中開發(fā)商對(duì)此類停車位多采用分?jǐn)備N售的方法，即開發(fā)商在不能保證一戶一個(gè)停車位的情況下，將停車位銷售給全部業(yè)主，每位業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分?jǐn)偼＼囄坏馁?gòu)買費(fèi)用。現(xiàn)實(shí)生活中，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取地面停車費(fèi)不是停車位的租金，而是停車保管服務(wù)費(fèi)。因看管不善造成停放車輛丟失或者損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
另一種是封閉型車庫(kù)。這種車庫(kù)又分為兩種：一是地上車庫(kù)，開發(fā)商將商品房一層設(shè)計(jì)為車庫(kù)和小房（儲(chǔ)物間），業(yè)主購(gòu)買自愿，面積不一，價(jià)位（單價(jià)）一般等同或者高于樓層，該車庫(kù)同住房一樣，一戶一門，產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，辦理房屋所有權(quán)證，開發(fā)商一次收費(fèi)（購(gòu)房款），除代收辦理產(chǎn)權(quán)登記的契稅、費(fèi)用外，一般不再收其他費(fèi)用，車輛由業(yè)主自行保管，丟損自負(fù)。對(duì)此，業(yè)主一般沒有異議。另一種是地下車庫(kù)，四周封閉，劃分車位，業(yè)主共用，對(duì)此類車庫(kù)，《物權(quán)法》沒有做出明確的規(guī)定，該法第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。只是對(duì)非封閉型停車位（占用共有道路或者其他場(chǎng)地的車位），明確規(guī)定屬于業(yè)主共有，但對(duì)于車庫(kù)的歸屬予以回避，從而導(dǎo)致認(rèn)識(shí)上的重大分歧，目前比較有影響力的觀點(diǎn)有四種：業(yè)主共有；開發(fā)商所有；以是否計(jì)入公攤面積決定歸屬；以當(dāng)事人約定確定歸屬。
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